Die Vermögenspreise in Deutschland steigen wieder. Im Jahr 2024 verteuerten sich die Preise für Vermögensgüter privater Haushalte um 2,2 Prozent – der höchste Anstieg seit zweieinhalb Jahren. Besonders Immobilien und Aktien legten angesichts sinkender Zinsen im Preis zu.

In den vergangenen vier Jahren gab es zwei klare Trendwenden in der Entwicklung der Vermögenspreise in Deutschland. Bis 2021 führte das niedrige Zinsniveau zu steigenden Vermögenspreisen. Mit dem Anstieg der Verbraucherpreisinflation und den damit verbundenen Leitzinserhöhungen setzte jedoch eine erste Trendwende ein. Ab dem Jahr 2022 gingen steigende Zinsen mit einem Rückgang der Vermögenspreise einher. Erst im Frühjahr 2024, mit der Erwartung sinkender Zinsen, stabilisierten sich die Preise erneut und kehrten in einen Aufwärtstrend zurück.

Was ist der FvS Vermögenspreisindex?

Der Flossbach von Storch (FvS) Vermögenspreisindex erfasst die Preisentwicklung des Vermögens privater deutscher Haushalte. Der Index entspricht der gewichteten Preisentwicklung des Sach- und Finanzvermögens, welches sich im Eigentum privater deutscher Haushalte befindet. Zum Sachvermögen zählen neben Immobilien (64 %) und Betriebsvermögen (12 %) auch langlebige Verbrauchsgüter (3 %) sowie Sammel- und Spekulationsobjekte (<1 %). Das Finanzvermögen unterteilt sich in Spar- und Sichteinlagen (10 %), Aktien (5 %), Rentenwerte (5 %), sowie in sonstige Finanzwerte (<1 %). Eine ausführliche Beschreibung der Methodik ist im Anhang zu finden.

Preisentwicklung des Sachvermögens

Der deutsche Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 wieder etwas Schwung aufgenommen. Zum Jahresende lagen die Preise für das Immobilienvermögen privater deutscher Haushalte 1,6 Prozent höher als zum Jahresbeginn. Ein halber Prozentpunkt des Preisanstiegs entfällt alleine auf das vierte Quartal 2024.

Die Preisentwicklung wurde maßgeblich von der Entwicklung der Hypothekenzinsen getragen, die sich an der Rendite langfristiger Bundesanleihen orientieren. Diese bewegte sich im Jahr 2024 weitgehend seitwärts, während die kurzfristigen Zinsen sanken. Zudem stellte die EZB weitere Zinssenkungen in Aussicht. Diese Faktoren dürften dazu geführt haben, dass sich die Preise am deutschen Immobilienmarkt im Frühjahr stabilisierten und im Verlauf des Jahres wieder anstiegen.

Besonders die Preise für Wohneigentum legten deutlich zu. Selbstgenutzte Immobilien, die den überwiegenden Anteil des privaten Immobilienvermögens ausmachen, verteuerten sich um 1,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresende, während die Preise für Mehrfamilienhäuser um 2,9 Prozent stiegen. Büro- und Einzelhandelsimmobilien, die nur selten im Besitz privater Haushalte sind, zeigten hingegen keine nennenswerten Preissteigerungen. Bei Einzelhandelsimmobilien wurde jedoch der starke Preisverfall des Vorjahres gestoppt.

Neben dem Zinsumfeld trug auch das begrenzte Angebot in Metropolregionen zur Erholung des Immobilienmarktes bei. Die geringe Neubauaktivität verschärfte die Angebotsknappheit zusätzlich. Gleichzeitig stiegen die Bau- und Sanierungskosten weiter, wodurch ein erneuter Preisrückgang gedämpft wurde.

Die Preise für das private Betriebsvermögen (Unternehmen, die sich in Eigentum privater Haushalte befinden) lagen zum Jahresende mit -0,4 Prozent knapp unter dem Preis des Vorjahresende. Zwar führte die Erwartung sinkender Zinsen im Jahresverlauf zu einer Aufwertung von Betriebsvermögen, doch die schwachen Wachstumsaussichten wirkten preisdämpfend. Der zwischenzeitliche Anstieg konnte nicht gehalten werden, und die Preise gaben zum Jahresende leicht nach.

Langlebige Verbrauchsgüter verteuerten sich im Jahresvergleich um 1,5 Prozent. Die hohen Preissteigerungen der Vorjahre, die insbesondere mit Lieferkettenproblemen und stark steigenden Energiepreisen verbunden waren, scheinen überwunden zu sein.

Die Preise für Sammel- und Spekulationsgüter fielen im Vergleich zum Vorjahresquartal (-1,3 Prozent). Während Kunstobjekte ihren bereits zwei Jahre lang andauernden Preisverfall fortsetzten und historische Automobile ebenfalls günstiger als im Vorjahr gehandelt wurden, stiegen die Preise für Schmuck aus Edelmetall und für kostbare Weine an.

Preisentwicklung des Finanzvermögens

Das Aktienvermögen privater deutscher Haushalte, das zu 70 Prozent in Europa und zu 25 % in Nordamerika investiert ist, hat sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 17,0 Prozent verteuert. Der Preisanstieg europäischer Titel resultiert insbesondere aus Zinssenkungserwartungen und weniger von Seiten der Ertragslage der Unternehmen. Fallende Zinsen haben zu höheren Unternehmensbewertungen geführt. Die Preise für Aktien aus Nordamerika haben den stärksten Preiszuwachs zu verzeichnen, da dort sowohl die realen Wachstumserwartungen als auch die Konzentration von Tech-Titel mit hohen Gewinnerwartungen am höchsten sind.

Die Preise des Rentenvermögens privater deutscher Haushalte, das zu 67 Prozent in festverzinsliche Wertpapiere europäischer Emittenten und zu 23 Prozent in Nordamerika investiert ist, sind um 1,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresende angestiegen. Der moderate Preisanstieg setzt die seit dem Jahr 2023 einsetzende Erholung fort und basiert auf der Erwartung zukünftig weiter fallender Zinsen. Gleichzeitig dämpft die schlechter werdende Bonität vieler Emittenten auf Grund der schlechten Wachstumserwartungen die Preiserholung.

Der Preis für das sonstige Finanzvermögen, das über die Preise von Gold und an der Börse gehandelten Rohstoffe gemessen wird, verteuerte sich im Vergleich zum Vorjahresende um 24,6 Prozent. Getragen wurde die Entwicklung vom Preis für Gold, der in den vergangenen vier Quartalen um 35,3 Prozent angestiegen ist. Ursachen für den starken Preisanstieg von Gold dürften die Schwächung der Stellung des US-Dollars als Weltleitwährung sowie Goldkäufe von Zentralbanken aufgrund einer wachsenden geopolitischen Instabilität sein. Die Preise für Rohstoffe legten um 10,0 Prozent zu.

Die Preise für Spar- und Sichteinlagen bleiben nach Definition unverändert.

Vermögenspreisentwicklung im Querschnitt deutscher Haushalte

Die Bandbreite der Vermögenspreisinflation im Querschnitt des Nettovermögens deutscher Haushalte war zuletzt mit 0,4 Prozentpunkten sehr gering. Ursächlich hierfür ist, dass die Unterschiede zwischen den Preisveränderungen der einzelnen Vermögensgüterkategorien ebenfalls nur sehr gering ist. Dadurch entsteht bei vermögenden Haushalten, die über Immobilien und Betriebsvermögen verfügen, einen ähnliche Preisveränderung wie bei der unteren Mittelschicht, die selten Immobilen, aber viel Sparvermögen besitzen.

Weitere Maße für Inflation: Verbraucher- und Erzeugerpreise

Nachdem die Verbraucherpreisinflation über die vergangenen zwei Jahre nachließ, nahm sie im vergangenen Jahr wieder Schwung auf. Zum Ende des Jahres 2024 wurden Verbrauchsgüter um 2,3 Prozent teurer als zum Vorjahresende gehandelt. Erzeugerpreise lagen mit -0,1 Prozent knapp unter dem Vorjahresniveau.

Der FvS Vermögenspreisindex erfasst die Preisänderung von Vermögensgütern deutscher Haushalte. Der Index wird mittels des Verfahrens von Laspeyres als gewichteter Durchschnitt von indexierten Preiszeitreihen berechnet, welche jeweils die Entwicklung der Preise von Vermögensgütern in Euro wiedergeben. Für die Berechnung des Index und seiner Unterzeitreihen wurden alle benutzten Zeitreihen auf das Jahr 2021 basiert, welche mit dem Jahr der Wägung (siehe unten) übereinstimmt. Für die graphische Darstellung wurden die resultierenden Zeitreihen, nachdem sie gewägt worden sind, auf das Jahr 2005 basiert. Wenn notwendig, wurden qualitätsbereinigte Zeitreihen herangezogen und Erträge, wie z.B. Zinszahlungen, nicht berücksichtigt. Eine Bewertung der Preise wird nicht vorgenommen. Für die Vermögensklasse Aktien gehen bspw. die Aktienpreise und nicht etwa das Preis-Gewinn-Verhältnis ein. Dies entspricht dem Vorgehen bei Güterpreisindizes, in die nur Güterpreise und nicht etwa das Preis-Nutzen-Verhältnis eingehen.

Die Auswahl der relevanten Vermögensgüter erfolgt auf der Grundlage der Studie Studie „Private Haushalte und ihre Finanzen“ (PHF) der Deutschen Bundesbank (2023). Die Gewichtung der einzelnen Zeitreihen im Gesamtindex basiert auf den Umfrageergebnissen der PHF-Studie zum Jahr 2021 und entspricht dem Anteil der Vermögensgüter am Bruttovermögen der deutschen Haushalte im Jahr 2021. Die Zusammensetzung des Haushaltsvermögens im Bevölkerungsquerschnitt nach Höhe des Vermögens und nach Alter der Haushaltsmitglieder ist sehr heterogen. Daher wird der FvS Vermögenspreisindex zusätzlich für verschiedene Quantile der Verteilung des Nettovermögens deutscher Haushalte (Bruttovermögen abzüglich Verbindlichkeiten) und für verschiedene Altersgruppen (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) berechnet.

Das Vermögen eines Haushalts wird in verschiedene Untergruppen des Sach- und Finanzvermögens unterteilt. Zum Sachvermögen zählen Immobilien, Betriebsvermögen (netto), langlebige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsgüter. Unter dem Finanzvermögen werden Sicht- und Spareinlagen, Aktien, Rentenwerte sowie das sonstige Finanzvermögen zusammengefasst. Vermögen in Form von Fondsanteilen und Guthaben bei kapitalbildenden Versicherungsverträgen wird entsprechend der jeweiligen Zusammensetzung auf die vorhergehenden Komponenten aufgeteilt.

Die Preisentwicklung von Immobilienvermögen wird durch die vdp-Immobilienpreisindizes der vdpResearch GmbH erfasst. Für selbstgenutztes Wohneigentum werden die Indizes „Eigenheime“ und „Eigentumswohnungen“. Die Gewichtung der Zeitreihen zueinander erfolgt anhand von Statistiken zu tatsächlichen Wohnsituation deutscher Haushalte (destatis). Für die sonstigen Immobilien wird die Entwicklung des Kapitalwerts von Mehrfamilienhäusern, Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien genutzt und entsprechend gewichtet. Für Indizes, die erst ab 2008 unterjährig verfügbar sind, werden Quartalswerte vor 2008 mit Hilfe des durchschnittlichen Jahreswachstums approximiert. Der resultierende Preisindex für das Immobilienvermögen entspricht den gemäß der Vermögensverteilung gewichteten Indizes für selbstgenutzte und sonstige Immobilien.

Privates Betriebsvermögen umfasst alle nicht öffentlich gehandelten Unternehmensbeteiligungen privater Haushalte. Die Preisentwicklung wird durch den SDAX-Kursindex der Deutschen Börse approximiert, der Preise für Unternehmen des Mittelstands erfasst. Der SDAX-Kursindex spiegelt die Preisentwicklung von 70 öffentlich gehandelten Unternehmen der klassischen Industriebranchen wider, die hinsichtlich Marktkapitalisierung und Börsenumsatz den im MDAX gelisteten Werten folgen.

Die Indexwerte eines Quartals werden wie folgt publiziert:

Sollte der Termin auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag fallen, so erfolgt die Veröffentlichung am darauffolgenden Werktag.

Art Market Research Developments Ltd.

Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ)

Bloomberg L.P.

Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)

Deutsche Bundesbank

destatis – Statistisches Bundesamt

Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V.

Historic Automobile Group International (HAGI)

Internationaler Währungsfonds (IWF)

Liv-ex Ltd.

Refinitiv

vdpResearch GmbH