Eignet sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Mit einem Erbe oder dem Wunsch, für das Alter vorzusorgen, kommt häufig die Frage auf, wie das Geld am besten angelegt wird. Wer etwa eine Immobilie erbt, aber diese nicht selbst bewohnen möchte, für den ist naheliegend, einen Mieter zu suchen. Doch auch ohne geerbt zu haben, denken viele Menschen darüber nach, eine Immobilie über einen Kredit zu finanzieren und diese im Alter mit einer Wertsteigerung zu verkaufen.  

Die Rechnung ist auf den ersten Blick logisch: Kredit aufnehmen, Immobilie kaufen, mit den Mieteinnahmen das Darlehen abbezahlen und auf lange Sicht von steigenden Immobilienpreisen profitieren. So einfach, so gut? Welche Renditen sich mit Immobilien wirklich erzielen lassen, hat das Flossbach von Storch Research Institute in einer Studie berechnet.

Investition in Immobilien

So liegt ein entscheidender Vorteil einer Investition in Immobilien in der einfachen und günstigen Fremdfinanzierung. Weniger üblich ist es, Aktien- oder Anleiheninvestments über einen Kredit zu finanzieren. Sollten Anleger überhaupt eine Bank finden, die dazu bereit ist, würden die Kreditzinsen die Zuwächse aus den Anlagen annähernd oder vollständig auffressen.

Ungeachtet dessen haben die Wissenschaftler des Institute anhand von zwei sorgsam ausgewählten Beispielen ausgerechnet, wie sich die Investition in eine Immobilie im Vergleich zu Investitionen in Aktien und Anleihen verhält. Dabei haben sie bei den Immobilien exemplarisch unterschiedliche Annahmen zu Anschaffungspreis, notwendigen Investitionen und Mieteinnahmen getroffen – und steuerliche Aspekte ebenfalls berücksichtigt. Alle Details dazu finden Sie in der Studie.

Mit kreditfinanzierten Immobilien Ertrag erwirtschaften 

Das Gleiche gilt für Anleihen und Aktien: Bei Anleihen rechnen die Autoren mit einer lang laufenden Bundesanleihe mit einem Zinssatz von 2,5 Prozent abzüglich Abgeltungsteuer und Soli. Bei Aktien beziehen sie sich auf den amerikanischen Index S&P 500. Der jährliche Ertrag des S&P 500 liegt zurückgerechnet bis ins Jahr 1871 bei 9,23 Prozent. Um Aktien nicht zu übervorteilen, rechnen sie mit einem jährlichen Ertrag von „nur“ acht Prozent abzüglich Abgeltungsteuer, das macht am Ende 5,89 Prozent.

Das Ergebnis: Mit einer Investition in eine kreditfinanzierte Immobilie können Anleger im Einzelfall mehr Ertrag erwirtschaften als mit Anleihen und mit etwas Glück – je nach Höhe der Miete und wenn über ein Vierteljahrhundert alles gut geht – sogar mehr als mit Aktien.

Immobilien bergen Klumpenrisiko

Doch wie sieht es aus, wenn die Anleger eine Einmalzahlung getätigt hätten, die Immobilie also nicht finanziert, sondern direkt bezahlt hätten, oder die Summe einmalig in Aktien oder Anleihen angelegt hätten?

Die Studie zeigt: Bei einer Einmalanlage schneiden Sachwerte, also Aktien, deutlich besser ab als eine Immobilie. Zudem bieten sie die Möglichkeit, Risiken zu streuen und das sogenannte Klumpenrisiko zu vermeiden. Über sehr lange Zeiträume reichte die Preisentwicklung von Immobilien nicht aus, die Inflation auszugleichen.

Mit einer Investition in eine einzige Immobilie setzen Anleger alles auf eine Karte. Und es gibt viele Faktoren, die den Wert oder den laufenden Ertrag der Immobilie mindern können: Seien es Mietpreisdeckel, unvorhersehbare Investitionen in die Immobilie oder äußere Umstände, die die Lage verschlechtern können.

Mit Aktieninvestments Risiken streuen und attraktive Renditen erwirtschaften

Deswegen empfehlen wir bei Flossbach von Storch ONE generell, zumindest einen Teil des Vermögens in Aktien zu investieren. Breit diversifizierte Anlagestrategien – auch über verschiedene Anlageklassen hinweg – sind aus unserer Sicht bestens dazu geeignet, Risiken zu mindern und langfristig attraktive Renditen zu erwirtschaften. Wie hoch die jeweiligen Anteile sind, richtet sich dabei immer nach den Zielen und Bedürfnissen unserer Anleger.